Har borettslag livets rett?

Det har stormet rundt borettslagsformen det siste halvåret. Enkelte har stilt spørsmålet om borettslag har fått et tapt omdømme. Etter NBBLs mening er dette sterkt overdrevet.
Av landets nærmere 8.000 borettslag, med til sammen 340.000 boliger, er det et forsvinnende lite antall som føler seg berørt av de negative medieoppslagene. De opplever tvert imot borettslaget sitt som en god og trygg boform og en bunnsolid måte å eie bolig på.

Vi i Norske Boligbyggelag er de første til å beklage at borettslagsformen i de senere år har blitt utnyttet av enkelte useriøse utbyggere som har bidratt til å skape gjeldsfeller for enkelte. Men disse lavinnskuddsprosjektene utgjør en svært liten del av de mange tusener velfungerende borettslag i landet vårt. De dramatiske medieoppslagene har dreid seg om noen relativt få, nyere, frittstående borettslag med lave innskudd.

Vi skiller mellom frittstående borettslag og borettslag tilknyttet et boligbyggelag. Problem- lagene har vært etablert og solgt av utbyggere som har hatt som mål å hente ut størst mulig fortjeneste. Vi står her overfor prosjekter hvor kvadratmeterprisen har vært svært høy sammenlignet med markedet for øvrig, med svært lave innskudd og ditto høy fellesgjeld.

Ofte har fellesgjelden vært avdragsfri i starten, og informasjonen om den har gjerne stått med liten skrift. I noen tilfeller viser det seg også at borettslaget fester tomta som boligene står på, og festeavgiften har vært satt svært lav de første årene. Alt dette har vært gjort for å markeds-føre borettslag med en kombinasjon av lave innskudd og lave felleskostnader. Problemet er at i løpet av få år stiger felleskostnadene kraftig. Når dette også faller sammen med sterkt økende renter, har enkelte av disse prosjektene fått problemer.
Vi har så langt ikke sett ett eneste eksempel på at et borettslag har gått konkurs. Så langt vi i NBBL kjenner til er det et par av de verst stilte borettslagene som drøfter endringer av lån og betingelser med sine långivere.

En renteøkning på fire–fem prosent i løpet av en treårsperiode har for mange som har gjort sin første boliginvestering, vært tøff å bære. Den som kjøpte en bolig til en verdi av to millioner kroner og med en lånebelastning på for eksempel 80 prosent, det vil si 1,6 mill kroner, har fått merke de økte rentekostnadene.
En renteøkning på fem prosentenheter med en slik lånebelastning betyr at boligkjøperen har fått en månedlig ekstrakostnad på over 6.500 kroner. Om det er en borettslagsbolig eller selveierbolig vedkommende har kjøpt, gir ikke noen forskjell i dette kostnadsbildet. Den eneste forskjellen er at selveieren betaler det månedlige rentebeløpet selv direkte til banken, mens andelseieren i borettslaget betaler sin månedlige felleskostnad (husleie), som også omfatter rentene til borettslaget. Normalt er andelseieren faktisk litt heldigere enn selveieren, fordi borettslaget ofte har en noe gunstigere rente på felleslånet enn det selveieren kan få på egen hånd.

Et borettslag tilknyttet et boligbyggelag er generelt en meget solid låntaker og har ingen problemer med å betjene sin fellesgjeld. Hvis en andelseier ikke betaler sine månedlige felleskostnader, setter boligbyggelaget straks i gang en inkassoprosess for å sikre at borettslaget får dekning for sitt krav. Betaler ikke andelseier, vil andelen bli solgt på tvangssalg eller ved frivillig salg.
Borettslaget har, ifølge borettslagsloven, en lovbestemt panterett på til sammen to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Det utgjør i dag ca. 140.000 kroner. Dette er normalt mer enn nok for å dekke andelseiers manglende betaling.

Dersom legalpanteretten likevel ikke skulle være tilstrekkelig, har de aller fleste tilknyttede borettslag en ytterligere sikkerhetsordning. Norske Boligbyggelag har etablert Borettslagenes sikringsfond som har som formål å dekke tap som følge av manglende betaling av felleskostnader fra andelseiere i borettslaget. Det er på sin plass å minne om at de fleste borettslag tilknyttet Norske Boligbyggelag er medlemmer av Borettslagenes Sikringsfond eller annen sikringsordning.

Det gir en økonomisk sikring for andelseierne mot å måtte svare for naboens gjeld om naboen ikke kan betale for seg. Dette er et viktig bidrag til å sikre borettslag tilknyttet Norske Boligbyggelag som en trygg eieform.

Publisert tirsdag 12. januar 2010 kl. 07:26.